恒指升幅與樓市成交背馳

今日港股表現亮眼，恒生指數報25,511.95點，單日升0.23%，30日累計升幅達1.5%。相對之下，本港樓市卻呈現另一番景象。根據中原地產前線數據，港島東龍頭屋苑太古城近期錄得呎價跌穿2萬元的成交個案，與恒指創月內新高的走勢形成明顯背馳。

這種「股強樓弱」的格局並非偶然。市場觀察人士指出，自2026年第二季以來，港股成交額逐步回升，但同期住宅物業買賣註冊量卻未見同步反彈。土地註冊處數據顯示，8月上半月整體住宅成交量較7月同期錄得單位數跌幅，與恒指30日累升1.5%的表現形成對比。

資金流向的啟示：股市 vs 樓市

散戶資金有限，當恒指走強時，部分原本計劃買樓的資金或會轉投股市，尤其是科技股及高息股板塊。以今日市況為例，恒指25,511點水平，距離月內高位不遠，市場氣氛好轉，新股上市活動亦見升溫——港交所行政總裁續約後，市場對其非股權業務擴展的關注度上升，Bloomberg今日報道指港交所非股權業務被視為推動股價的關鍵。

反觀樓市，雖然按揭利率已從高位回落，但成交動力仍然疲弱。以一個太古城中層兩房單位為例，實用面積約580平方呎，若以呎價19,800元成交，售價約1,148萬元。假設承造六成按揭，貸款額約689萬元，按揭利率3.5厘、還款期30年計算，每月供款約30,900元。這對於月入中位數約5萬元的家庭而言，供樓負擔比率超過六成，明顯超出銀行壓力測試要求。

買家觀望：等跌定上車？

市場上對於「應否趁樓價回調入市」的討論持續升溫。支持入市的觀點認為，太古城作為港島東藍籌屋苑，呎價跌穿2萬元已回到2024年水平，對於長線用家而言具吸引力。加上租金回報率相對上升，部分單位回報率已達3厘以上，高於定期存款利率。

然而，觀望派則指出，恒指走強或反映資金正從磚頭流向股票，若股市升勢持續，樓市購買力將進一步被蠶食。此外，美國債息波動加劇，日本股市因債市恐慌而受壓，環球金融市場不確定性仍高。今日Bloomberg報道日本股市因債券市場焦慮而下跌，AI相關股份受壓，韓國晶片股亦因債息上升而受挫。在這種環境下，準買家或寧願持有現金或股票，多於鎖定流動性較低的物業。

換樓客的機遇與挑戰

對於換樓客而言，目前市況可謂「有辣有唔辣」。一方面，樓價回調意味著「細換大」的成本差距縮窄；另一方面，銀行估價趨向保守，換樓客出售現有物業時，或需面對估價不足的問題。

以美孚新邨為例，市場消息指8月份錄得一個三房單位以約980萬元成交，呎價約13,500元，較年初回落約5%。若業主打算換入太古城兩房單位，差價約168萬元，連同各項稅費及裝修開支，實際需要動用的資金或超過220萬元。在目前按揭利率仍處於3.5厘水平的情況下，每月供款增加約4,500元，對於退休人士或收入不穩定的換樓客而言，財務壓力不容忽視。

首置客的黃金機會？

另一方面，首置客在目前市況下或可找到「上車」機會。政府早前放寬首置按揭成數，1,000萬元以下物業最高可承造九成按揭，1,000萬至1,500萬元物業最高可承造八成。以一個售價900萬元的單位計算，首期僅需90萬元，較2024年政策收緊時大幅降低入場門檻。

不過，首置客需注意，樓價回調並不代表「抵買」。以目前租金回報率約3厘計算，若樓價每年再跌5%，租金收益將被資本虧損完全抵銷。準買家應以「自住需要」為首要考慮，而非單純博取樓價反彈。

專家觀點：樓市調整未完？

資深物業分析師陳先生接受本網訪問時表示：「恒指與樓市背馳的情況，短期內或會持續。港股受惠於企業盈利改善及估值修復，但樓市仍受制於供應增加及人口結構變化。太古城呎價跌穿2萬元，可能只係調整的開始，而非結束。」

他補充：「不過，對於自住買家而言，與其猜測最低點，不如計算自己能否負擔供款。若每月供款佔收入比例低於四成，而且打算持有超過五年，而家入市並非不合理。」

黃金與樓市的配置思考

值得留意的是，今日金價報4,411.60美元，30日累升10%，反映市場對通脹及地緣政治風險的擔憂仍然濃厚。在環球資產配置角度，黃金與樓市同樣具備保值功能，但流動性卻有明顯差異。對於需要靈活調動資金的投資者，黃金ETF或實金可能比物業更具吸引力；但對於追求穩定現金流的投資者，具租金回報的物業仍是重要配置。

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總結：量力而為，審慎入市

恒指25,511點與太古城呎價跌穿2萬元，看似矛盾的兩個訊號，其實反映了同一件事：資金正在重新分配。對於散戶投資者而言，無論是買股抑或買樓，最重要是了解自己的財務狀況及風險承受能力。

若你正考慮入市，建議先計算清楚供款能力，並預留至少六個月的應急資金。若你已持有物業，則應密切留意銀行估價變化，以及利率走勢對供款的影響。樓市調整期往往是最考驗投資者紀律的時候，保持現金流穩定，遠比捕捉最低點重要。

散戶派提提你：投資涉及風險，物業價格可升可跌，本文僅供參考，不構成任何買賣建議。