恒隆地產（00101.HK）日前公布中期業績，結果令市場大跌眼鏡——商場租金收入屢創新高，卻被寫字樓市場的持續低迷及物業公平值虧損徹底抵銷，整體利潤錄得顯著跌幅。同一時間，香港豪宅市場亦浮現降溫跡象，約三成放盤業主願意減價求售。兩大訊號交織，對持有收租股或有意入市物業的散戶而言，究竟傳遞了甚麼訊息？

冰火兩重天：商場熾熱與寫字樓冰封並存

恒隆地產截至2026年6月底止中期業績顯示，集團旗下位於銅鑼灣、旺角等核心消費區的高端商場，受惠於內地旅客回流及本地消費意欲強勁，租金收入錄得可觀增長，出租率維持在接近滿租水平。然而，寫字樓業務卻成為集團業績的重大拖累。

在家工作（WFH）文化持續鞏固、企業對辦公樓面需求縮減，加上中環及金鐘等核心商業區新供應相繼落成，寫字樓空置率攀升至近年高位，租金面對沉重下調壓力。集團為手上物業進行公平值評估後，需要作出大幅減值撥備，直接蠶食商場業務帶來的利潤貢獻。

這種「商場熾熱、寫字樓冰封」的格局，正是當前香港商業地產市場的真實寫照。恒隆作為持有大量寫字樓物業的收租股，自然首當其衝。

豪宅市場同步轉弱 三成業主願意降價

與寫字樓市場同樣面對壓力的，還有豪宅板塊。據地產代理最新統計，目前有意出售香港豪宅的業主中，約30%願意降低叫價以促成交易，比例較去年明顯上升，反映豪宅業主對後市信心正在減弱。

分析認為，豪宅市場降溫與多重因素有關：內地買家需求放緩、銀行對高價物業估值趨於審慎，加上利率仍處於相對高位，令潛在買家入市意欲下降。部分需要套現的業主，唯有透過減價吸引買家注意。

大市與個股背馳 資金流向透露端倪

值得留意的是，恒隆業績遜色之際，港股大市卻表現強勢。恒生指數最新報25,884.43點，過去一個月累積升幅達13.1%，單計本星期亦升4%。大市與個別地產股表現背馳，反映資金正從傳統收租股流向其他板塊。

恒指一個月急升13%，主要受惠於北京政治局會議釋出支持股市訊號，以及市場對美聯儲減息預期升溫。美元指數錄得逾三個月以來最大單週跌幅，進一步提振新興市場及港股表現。

散戶如何應對？三大考量不可忽略

對於持有恒隆或其他收租股的散戶，今次業績帶出幾個重要考慮：

第一，寫字樓風險不容忽視。 恒隆的案例清楚顯示，即使商場業務再強勁，寫字樓組合的弱勢仍足以拖累整體盈利。散戶在揀選收租股時，應仔細分析其物業組合中寫字樓所佔比例，以及該等物業的地理位置和租戶結構。

第二，零售復甦利好是否已充分反映在股價？ 恒指一個月升13%，部分地產股亦錄得可觀升幅。但恒隆業績提醒投資者，零售復甦的利好因素，可能已被寫字樓疲弱所抵銷。散戶追入前，應評估現價是否已充分反映潛在風險。

第三，豪宅減價潮會否蔓延至一般住宅市場？ 目前減價主要集中在豪宅市場，但若趨勢持續，或會對整體樓市信心構成壓力。有意置業的讀者，可以密切留意未來數月樓價指數走向。

利率走向是關鍵變數 減息預期主導後市

恒隆業績及豪宅市場降溫，背後都離不開利率這個核心變數。雖然市場普遍預期美聯儲將在年內減息，但聯儲局官員對減息時間表仍有分歧。有報導指，曾任聯儲局官員的沃什（Kevin Warsh）正考慮縮減聯儲局會議次數，若成事，或會影響市場對貨幣政策走向的預期。

利率走向直接影響地產股的借貸成本及物業估值。若減息如期而至，寫字樓市場或有望喘定，豪宅交投亦可能回暖。反之，若減息一再延後，地產板塊的調整壓力將持續。

延伸閱讀

散戶行動指南：三點務實建議

綜合而言，恒隆業績為散戶提供了重要參考，以下是三點務實建議：

一、重新審視收租股持倉。 若持有的收租股寫字樓佔比過高，應考慮減持或換馬至商場及零售主導的地產股。恒指月漲13%的強勢，正好提供較佳沽售時機。

二、留意恒指升勢的持續性。 港股短期升勢凌厲，但Nasdaq ETF過去一個月跌5%，反映外圍科技股表現疲弱。散戶不宜過度進取，應保留現金靈活性。

三、黃金作為避險配置。 金價最新報4,098.60美元，過去一個月升1.9%，走勢穩定。在市場波動加劇之際，適量配置黃金可為組合提供保護。

恒隆業績揭示的，不僅是一家公司的營運狀況，更是香港商業地產市場結構性轉變的縮影。散戶與其追逐短期股價波動，不如重新審視自己的投資組合，確保能夠適應這個「商場旺、寫字樓弱」的新常態。