「上半年樓市升7年最強」｜下半年仲有冇力上？三個關鍵數據話你知
香港樓市剛經歷咗一個令人意外嘅上半年。根據《南華早報》報導，本港住宅樓價喺2026年上半年錄得七年來最強嘅升幅，一掃過去幾年陰霾。不過，同一篇報導亦引述分析師警告，呢股升勢好可能喺下半年冷卻。
作為散戶，最關心嘅問題一定係：樓市升完未？依家入市會唔會接火棒？定係仲有水位？本文將從成交數據、按揭利率同新盤供應三個關鍵維度，拆解下半年樓市去向，並為唔同類型嘅買家提供實戰部署。
上半年升勢有幾勁？
先睇宏觀數字。恒生指數過去30日錄得12.8%升幅，反映本地投資氣氛明顯好轉，資金正由其他資產類別流向包括物業在內嘅實體資產。呢股「財富效應」係上半年樓市升溫嘅重要燃料。
再睇樓市基本面。按《南華早報》報導，今年上半年本港住宅樓價升幅係2019年以來最強。同時間，市場嘅「恐懼與貪婪指數」跌至25/100嘅「極度恐懼」區間——呢個看似矛盾嘅現象，其實反映咗散戶普遍對樓市升勢持懷疑態度，未敢全力追入。歷史上，當大眾情緒仍然悲觀而價格持續上升時，往往代表升浪尚未完結。
三個關鍵數據點拆解下半年
一、成交量係咪持續放大？
樓市健康與否，成交宗數比樓價指數更具參考價值。上半年樓價上升，若果伴隨成交量同步增加，代表升勢有實質購買力支持；反之，若果出現「乾升」——即價格上升但成交疏落，就係見頂先兆。
據業界初步統計，上半年一手及二手住宅成交量均見回升，尤其係新盤市場，多個市區項目錄得超額認購。然而，分析師提醒，下半年面對嘅基數效應唔一樣——去年同期成交量已處於低位，今年下半年要維持同樣嘅按年增長率，難度會明顯增加。
二、按揭利率走勢
利率係樓市嘅「地心吸力」。過去兩年美國聯儲局嘅加息週期，令本港按揭利率一度攀升至4厘以上，直接壓抑咗置業需求。但隨住市場預期聯儲局政策轉向，按揭利率已見回落跡象。
以一個600萬港元嘅物業為例，假設承造六成按揭（即360萬貸款額），分30年還款：
- 按揭利率4.25厘：每月供款約17,710港元
- 按揭利率3.5厘：每月供款約16,155港元
- 按揭利率2.75厘：每月供款約14,695港元
單單係利率由4.25厘回落至2.75厘，每月供款已經慳超過3,000港元，一年就係36,000港元。呢個差距足以令原本「供唔起」嘅家庭重新符合入息審查要求，係刺激換樓鏈重啟嘅關鍵。
不過要留意，市場對利率回落嘅預期已部分反映喺樓價上。若果最終減息幅度遜於預期，樓市調整壓力會隨即浮現。
三、新盤供應量
供應係樓價嘅「天花板」。根據地政總署資料，未來三至四年一手私樓潛在供應量維持喺高水平，多個大型項目正排隊推出。
近期長實旗下啟德新盤以低於市價一成推出，已經為市場投下震撼彈。呢個策略反映發展商面對嘅現實：喺供應充裕嘅環境下，與其「曬太陽」等運到，不如先搶佔購買力。對於二手業主嚟講，新盤低開直接搶走客源，議價空間勢必受壓。
唔同買家點部署？
首置客：等定入？
首置客最大優勢係「無樓一身輕」，可以靜候時機。若果你係呢類買家，建議採取「兩手準備」策略：一方面繼續睇樓，鎖定心儀屋苑及單位類型；另一方面，預先準備好按揭預批，一旦遇到「低開」新盤或業主急讓，可以即刻出手。
要特別留意新盤「低開」效應。當龍頭發展商以低於市價推盤，同區二手業主好快會感受到壓力，議價空間通常會擴大。下半年若果有更多新盤以進取定價推出，對於首置客嚟講可能係難得嘅上車窗口。
換樓客：先賣定先買？
換樓客面對嘅係「賣一買一」嘅連環交易，最忌就係時機錯配——賣咗樓之後樓價急升，或者買咗新樓之後舊樓賣唔出。
目前市場情況對換樓客相對有利：新盤供應充足，選擇多；二手方面，業主議價空間開始浮現。建議採取「先賣後買」策略，鎖定售價後再從容物色新居。雖然要承受期間樓價上升嘅風險，但考慮到新盤供應充裕，呢個風險相對可控。
投資者：回報率仲有幾多？
樓市投資者最關心嘅係租金回報率。目前本港住宅租金回報率普遍維持喺2.5厘至3厘之間，扣除管理費及差餉後，實際淨回報更低。相對於目前黃金價格處4,133.80美元嘅歷史高位，以及恒指30日升12.8%嘅表現，住宅物業嘅租金回報吸引力有限。
不過，若果你睇好下半年利率回落帶動樓價再上一層樓，槓桿效應仍然係物業投資嘅最大賣點。以三成首期計算，樓價每升5%，本金回報率已達16.7%。當然，槓桿係雙刃劍，樓價跌5%嘅損失同樣會被放大。
專家點睇？
《南華早報》引述分析師意見指出，上半年樓市表現強勁，主要受惠於利率見頂預期、股市財富效應及專才計劃帶動嘅住屋需求。然而，下半年面對嘅挑戰唔少：新盤供應持續增加、美國減息時間表存在變數、以及內地經濟復甦步伐未明朗，都可能令樓市升勢降溫。
分析師普遍預期，下半年樓價將由「急升」轉為「慢升」甚至「橫行」，全年升幅可能維持喺中單位數。對於買家嚟講，最關鍵嘅唔係捕捉最低位，而係確保自己嘅負擔能力同財務緩衝足夠。
延伸閱讀
散戶派總結
樓市升咗半年，散戶最忌就係「FOMO」（錯失恐懼症）驅使下高追。我哋嘅建議係：
- 計清楚自己嘅負擔能力，唔好單靠「供款與入息比率」過關就算，要預留至少6個月嘅供款儲備
- 留意新盤定價，龍頭發展商嘅開價係樓市方向嘅重要指標
- 唔好忽視利率風險，即使市場預期減息，都要測試自己能否承受利率回升1厘嘅情況
樓市從來都係「有危有機」。上半年升勢強勁，正正係因為大部分人仲未信樓市會升；當人人都相信樓市會繼續升嘅時候，先係最危險嘅時刻。下半年，保持紀律，量力而為，先係散戶喺樓市立於不敗之地嘅不二法門。