市場快照：龍舟假期的冷清真相

端午節長假期（6月19日至21日）向來係香港樓市嘅「小陽春」測試窗口，但今年嘅成績單令人失望。綜合市場消息，過去三日全港一手新盤僅錄約30宗成交，較去年同期嘅近60宗大跌約一半。二手市場同樣死氣沉沉，十大屋苑周末預約睇樓量按周跌約8%，太古城、沙田第一城等指標屋苑更錄得零成交。

恒生指數今日收報23,716點，跌0.87%，月內累跌7.4%，進一步削弱買家入市信心。呢個「五窮月」效應，似乎仲未消散。

三大數據信號：樓市調整未完

1. 一手新盤庫存創新高，發展商鬥劈價

截至5月底，香港一手住宅潛在供應量約10.8萬伙，創2004年有紀錄以來新高。當中已落成未售出嘅現樓單位約2.1萬伙，建築中可預售嘅樓花約8.7萬伙。

面對巨量庫存，各大發展商已提前「放價」搶客：

  • 長實（1113.HK） 旗下油塘新盤「親海駅」最新一批單位折實呎價低見14,500元，較同區二手造價低約10%。
  • 新地（0016.HK） 元朗「The YOHO Hub II」推出「開心置業計劃」，買家可享最高樓價85%按揭，首期僅需15%。
  • 恒地（0012.HK） 啟德「THE HENLEY」新增「先住後付」優惠，買家可延遲至收樓後180日先開始供款。

散戶啟示： 發展商越出越多優惠，反映資金回籠壓力大。等唔等得？若果你係用家，可留意新盤「貨尾」單位，呢啲單位通常有議價空間。但投資者就要小心，新盤供應持續增加，二手樓價受壓，撈底時機可能未到。

2. 二手樓價指數連跌五周，業主劈幅擴大

反映二手樓價嘅中原城市領先指數（CCL）最新報138.42點，按周跌0.6%，連跌五周，累積跌幅約3.2%。相比2026年高位（2月嘅145.73點），已回落約5%。

各區指標屋苑造價：

  • 太古城（港島東）：一個實用面積580平方呎嘅中層兩房單位，最新成交價約820萬元，呎價約14,138元，較今年高位跌約8%。
  • 沙田第一城（新界東）：一個實用面積304平方呎嘅細兩房單位，成交價約390萬元，呎價約12,829元，重返2024年水平。
  • 美孚新邨（九龍西）：一個實用面積674平方呎嘅三房單位，成交價約680萬元，呎價約10,089元，業主議價空間擴至5%-8%。

散戶啟示： 二手業主嘅心態開始軟化，尤其係持貨力弱嘅業主（例如高成數按揭、急需換樓者），可能願意擴大議價空間。但留意，銀行估價趨保守，部分單位嘅銀行估價已較成交價低3%-5%，買家要預備更多首期。

3. 按揭利率高企，供樓負擔未見紓緩

雖然市場預期美國聯儲局下半年有機會減息，但香港銀行嘅最優惠利率（P）仍維持喺6.125厘（滙豐、中銀、恒生等大行）。以一個500萬元嘅物業、承造六成按揭、還款期30年計：

  • 現時P按利率： 實際按息約4.125厘（P-2%）
  • 每月供款： 約14,570元
  • 壓力測試要求： 最低入息約35,000元

對比2021年嘅低息年代（實際按息約1.5厘），每月供款差額高達4,500元，即每年多供約54,000元。呢個額外負擔，足以令好多潛在買家卻步。

買家、賣家、租客三方策略指南

買家：等定入？

  • 首次置業者（上車客）： 若果你嘅預算係600萬元以下（可承造九成按揭），可以開始睇樓，但唔好急住落訂。集中睇貨尾新盤或大型屋苑嘅「低層、望內園」單位，呢啲單位議價空間較大。建議目標係：業主願意減價8%-10%先考慮。
  • 換樓客： 宜先賣後買，避免承受「高買低賣」嘅風險。現時二手市場流轉慢，賣樓需時約2-3個月。賣出舊居後，手持現金等新盤減價，靈活性更高。
  • 投資者： 唔建議現階段入市。租金回報率僅約2.5%-3%，遠低於按揭利率（4.125%），係負現金流投資。除非你睇中嗰個單位有「翻新升值潛力」，否則等CCL跌至130點（即較現水平再跌約6%）先考慮。

賣家：減價定係等？

  • 急售業主（移民、換樓、周轉）： 建議主動減價5%-8%以吸引買家。參考太古城業主嘅做法：將單位放喺多個平台（中原、美聯、利嘉閣、28Hse），開放睇樓時間要彈性，並提供「銀行估價不足」嘅補貼方案（例如負責部分釐印費）。
  • 不急售業主： 可以等下半年，若果美國減息落實，香港銀行跟隨減P，樓價有望企穩。但持貨力強嘅業主，可以考慮將單位「轉租為賣」，以租養貸，等市況好轉先放售。

租客：趁機議租

  • 續租： 現時租金回報率低，業主普遍唔敢大幅加租。續約時可以大膽還價，要求零加租或減租5%。
  • 新租： 市場上有更多「吉盤」選擇，尤其係新入伙嘅新盤（例如啟德、將軍澳、日出康城），業主為咗盡快出租，議價空間達10%-15%。以一個啟德600呎兩房單位為例，月租由去年嘅22,000元，跌至現時約19,000元。

專家觀點：下半年轉折點喺邊？

利嘉閣地產研究部主管陳海潮 表示：「上半年樓市『先揚後抑』，第二季受美國關稅戰同伊朗局勢影響，經濟前景轉差，樓市交投急降。預期下半年，若果美國喺9月啟動減息，加上香港銀行跟隨，第四季樓價有望反彈3%-5%。」

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑 則較審慎：「一手庫存量高達10.8萬伙，發展商需要至少18個月先消化到。短期內樓價受壓，尤其係新界西北同啟德等供應重災區，呎價有機會再跌5%-10%。用家可以慢慢揀，投資者就忍忍手。」

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散戶派 verdict：撈底信號未出現

龍舟假期的冷清交投，只係樓市調整期中嘅一個縮影。真正嘅「入市時機」，需要同時滿足以下三個條件：

  1. CCL跌至135點或以下（較現水平再跌約2.5%）
  2. 美國聯儲局首次減息（確認利率見頂信號）
  3. 發展商「劈價盤」數量明顯減少（反映庫存消化完畢）

現階段，散戶應保持「現金為王」策略，將資金放喺港元定存（目前一年期利率約3.5厘）或高評級債券ETF（例如領展房產基金（0823.HK），息率約6.5厘），等待更清晰嘅入市訊號。

一句總結：龍舟假期的冷清，係市場嘅誠實反應。買家唔好心急，賣家要現實，租客趁機執平貨。樓市調整未完，耐心係最強武器。