金價失寵，資金何去何從？

華爾街大行高盛（Goldman Sachs）最新發出重磅報告，因應聯儲局今年內不會減息的鷹派展望，一舉將金價目標削減高達500美元。消息一出，現貨金價應聲受壓，截至今日（6月19日）中午，每盎司報4,175.90美元，單日跌幅達1.65%，更錄得連續第二個星期下跌。

對於香港及台灣的零售投資者而言，金價前景轉淡，意味著過去兩年支撐避險情緒的「黃金神話」正在降溫。當避險資產的吸引力減弱，資金自然會尋找新的落腳點。在息口預期持續高企的環境下，本港樓市會否成為散戶資金的下一個避風港？還是會因為按揭成本居高不下而繼續受壓？

本文將結合最新市場數據，從買家、業主及租客三個角度，拆解聯儲局政策轉向對港樓的實際影響。

關鍵數據透視：金、股、樓三重打擊

要理解當前市場的資金流向，先看幾組核心數據：

  • 黃金（XAU）：現報4,175.90美元，30日內累跌7.3%。高盛削減目標價後，市場情緒進一步轉弱。
  • 恒生指數（HSI）：報23,924.81點，30日內累跌6.8%，顯示整體市場風險偏好低迷。
  • 美元兌人民幣（USD/CNH）：報6.79，人民幣近期走弱，對以港元計價的資產構成額外壓力。
  • 恐懼與貪婪指數：跌至14/100，處於「極度恐懼」區間，反映投資者普遍傾向避險而非進取。

在這種環境下，資金傾向於流入流動性高、避險屬性強的資產。但當金價及股市同時受壓時，傳統上被視為「磚頭」的房地產，其相對吸引力反而可能上升——前提是息口環境容許。

聯儲局不減息：港樓按揭的「三重壓力」

高盛削金價目標的核心邏輯，是聯儲局今年內不會減息。這對本港樓市意味著什麼？

第一重壓力：H按封頂息率維持高位。 目前本港主要銀行的新造H按封頂息率普遍在P-2.25厘（實際約4.125厘）水平。只要聯儲局維持利率不變，本港最優惠利率（P）就難以回落，按揭供款壓力將持續。

第二重壓力：供樓負擔比率惡化。 以一個600萬港元的單位為例，承造六成按揭（360萬貸款），分30年還款，利率4.125厘，每月供款約17,450港元。相比兩年前低息時期（約2.5厘）的每月約14,200港元，每月多付逾3,200港元，增幅達23%。

第三重壓力：壓力測試門檻提高。 金管局要求銀行在審批按揭時，需以實際利率加2厘（即約6.125厘）計算借款人的還款能力。這意味著買家的實質入息要求大幅提高，直接收窄了合資格買家的範圍。

買家、業主、租客：各自面對的現實

買家：議價空間擴大，但上車門檻未降

對於正在觀望的準買家而言，高息環境持續，業主叫價的議價空間確實在擴大。中原地產數據顯示，部分大型屋苑如太古城、沙田第一城的實用呎價，較年初已有3%至5%的回落。

然而，按揭成本高企，意味著即使樓價下跌，每月的實際供款金額可能變化不大。以一個500萬港元的單位為例，即使樓價跌至475萬港元（跌幅5%），若利率維持在4.125厘，每月供款仍然比兩年前低息時期買入一個500萬港元的單位為高。

結論： 樓價下跌的幅度，暫時未能完全抵銷利率上升對供款能力的打擊。買家應以「供款能力」而非「樓價水平」作為入市首要考慮。

業主：供樓壓力增，但「斷供潮」未現

目前本港的按揭拖欠比率仍然極低（低於0.1%），加上不少業主在早年低息時期鎖定了定息按揭或進行了提前還款，短期內出現大規模「斷供」的機會不大。

但對於近年才上車、借貸比率較高的業主，每月供款壓力確實顯著增加。如果未來數月聯儲局維持利率不變，部分「呼吸plan」（高成數按揭）的業主可能會面臨較大的資金壓力，市場上「減價求售」的個案或會增加。

租客：租金回報率回升，但租樓 vs 買樓的抉擇

高息環境下，買樓的相對成本上升，部分潛在買家轉向租賃市場，帶動租金輕微上升。與此同時，樓價回落，租金回報率（Yield）反而有所改善。

以一個600萬港元的單位為例，若月租為15,000港元，回報率為3厘。雖然仍低於按揭利率（4.125厘），但差距正在收窄。對於資金有限、不確定未來收入前景的年輕家庭，目前「租樓」的靈活性可能比「買樓」更高。

專家觀點：資金會否從金市回流樓市？

耀才證券研究部總監植耀輝認為，高盛下調金價目標，反映市場對聯儲局政策的重新定價。「金價與利率呈反向關係，利率愈高，持有黃金的機會成本就愈高。當金價失去上升動力，部分避險資金確有機會回流至估值相對落後的市場，包括本港樓市。」

但他同時警告，資金回流的前提是「樓價已跌至吸引水平」。目前本港樓價仍較2021年高位回落約25%，但相對於2019年水平仍高出約5%。「除非業主願意大幅減價，否則在息口高企下，成交量難以顯著回升。」

散戶實戰策略：三種情境下的部署

情境一：你正在考慮買樓自住

  • 行動建議： 不要急於「撈底」，應先計算清楚自己的「壓力測試」能力。假設利率維持在4.125厘，並預留額外2厘的加息空間（即6.125厘），你的收入能否通過銀行審批？
  • 重點： 議價時應以「每月供款」而非「總樓價」作為談判基準。要求業主提供更多減價空間，以抵消高息帶來的額外成本。

情境二：你已是業主，正在考慮換樓或加按

  • 行動建議： 目前並非加按套現的理想時機。如果必須換樓，應先賣後買，確保資金鏈穩健。
  • 重點： 考慮將部分資金轉向定息產品。目前本港一年期定期存款息率普遍在3.5厘至4厘水平，雖然不算高，但至少能鎖定穩定回報，對沖按揭利息支出。

情境三：你持有黃金或金礦ETF，考慮轉投樓市

  • 行動建議： 高盛下調目標價後，金價短期仍有下行風險。但「清倉式」轉投樓市風險同樣高。
  • 重點： 建議採取「分批轉換」策略。先將部分黃金持倉轉向短期美元定存或美國國債，待息口見頂訊號更明確時，才考慮大額投入樓市。

延伸閱讀

總結：息口未見頂，樓市未見底？

高盛削金價目標，聯儲局鷹派立場不變，對本港樓市而言，短期內仍是「利淡」因素多於「利好」。金價下跌釋放的資金，未必會立即流向樓市，因為按揭成本高企的現實並未改變。

不過，對於有充足現金、不需要依賴高成數按揭的買家，目前的市場環境確實提供了較大的議價空間。關鍵在於：你是否能夠承受利率維持高位至少6至12個月的風險？

散戶派建議： 在恐懼與貪婪指數處於14/100的極度恐懼水平時，保持現金流動性比盲目入市更重要。待聯儲局釋放出明確的減息訊號（例如點陣圖下調），才是大舉部署樓市的最佳時機。在此之前，謹慎觀望，善用議價能力，才是上策。