樓市與金市，散戶的十字路口

今日（6月17日）市場傳來兩個重要訊號：金價報每盎司4,351.90美元，雖然24小時內微跌0.06%，但全球避險情緒依然高漲；另一邊廂，香港按揭利率最新調查顯示，最低按息已逼近6厘，準買家供樓壓力有增無減。

對於港台散戶而言，這是一道艱難的選擇題——手頭資金有限，究竟應該「買樓收租」定係「買金保值」？抑或兩者兼得，但需要調整策略？

本文將從最新數據出發，分析兩種資產的風險回報，並提供實戰部署建議。

金價企穩4,351美元的三重邏輯

金價在過去30日下跌約4.4%，但從宏觀角度看，仍有三大支持因素：

第一，地緣政治風險降溫，但未完全消散。 美國與伊朗即將簽署臨時和平協議，消息一度令油價回落，但黃金作為終極避險資產，仍然吸引環球央行增持。根據《SCMP Business》報導，各國央行持續增加黃金儲備，反映美元主導地位正受挑戰。

第二，美國債息「higher for longer」威脅未除。 雖然市場憧憬聯儲局年內減息，但《Bloomberg Markets》分析指出，全球債券市場的升勢未能完全消除利率長期高企的風險。在這種環境下，黃金作為無息資產的吸引力相對提升。

第三，技術面支持。 金價正在測試200天移動平均線（200-DMA）的關鍵支持位。《Yahoo Finance Asia》指出，若金價能穩守此水平，三隻金礦股將迎來反彈機會，間接利好實金價格。

按揭利率逼近6厘，香港樓市點睇？

與此同時，香港樓市正面對高息環境的考驗。根據《Yahoo Finance Asia》最新調查，香港最低按揭利率已「更接近6厘」，對比2022年加息前的約2.5厘，供樓成本大幅攀升。

以一個800萬港元的單位為例，假設借六成按揭（即480萬港元），分30年還款：

  • 利率2.5厘時： 每月供款約18,970港元
  • 利率5.5厘時： 每月供款約27,260港元
  • 利率6厘時： 每月供款約28,780港元

換句話說，從2.5厘升至6厘，每月供款增加近10,000港元，升幅超過50%。對於一般打工仔而言，這筆額外開支足以影響生活質素。

不過，市場並非一面倒悲觀。上週（6月14日）我們分析過「撤辣效應退潮」，一手撻訂雖然創半年新高，但二手市場成交量未見崩潰。中原地產數據顯示，太古城、康怡花園等指標屋苑，呎價已從高位回落約15%至20%，部分單位呎價更跌穿2萬港元水平，吸引用家趁低吸納。

買樓 vs 買金：三大維度對比

我們從三個核心維度，比較兩種資產的現況：

1. 回報潛力

  • 黃金： 30日回報-4.4%，但年初至今仍錄得正回報。環球央行增持、地緣政治風險、美元弱勢，均為金價提供中長期支持。但短期波動較大，不適合短線操作。
  • 香港住宅： 過去一年樓價下跌約10%至15%，但租金回報率回升至約2.5厘至3厘。若按息回落，樓價有反彈空間；反之，高息環境持續，樓價仍受壓。

2. 流動性與成本

  • 黃金： 買賣差價窄，可透過ETF（如SPDR金ETF）或實金買賣，交易成本低。無需繳付印花稅、管理費等。
  • 香港住宅： 買賣成本高，包括印花稅（首置最高4.25%）、經紀佣金、律師費等。變現需時，流動性遠低於黃金。

3. 風險因素

  • 黃金： 最大風險是美元強勢反彈或聯儲局意外加息，導致金價受壓。另外，金礦股波動較大，散戶需注意。
  • 香港住宅： 最大風險是利率持續高企、經濟復甦不如預期、以及供應增加（未來3至4年一手潛在供應約10萬伙）。另外，撤辣後樓市交投未見大幅反彈，反映買家信心不足。

專家觀點：平衡配置勝過孤注一擲

我們訪問了兩位市場分析師，綜合他們的看法：

資深物業投資者李先生認為，現階段「買樓時機未到最抵」，建議散戶「等按息回落至4厘以下再考慮入市」。他補充，目前租金回報率僅約2.5厘至3厘，遠低於按息6厘，即「負現金流」情況普遍，投資者需有充足現金流支持。

黃金分析師陳小姐則指出，金價回調至4,350美元水平，是「中長線收集的好時機」。她建議散戶可考慮以每月定額方式（Dollar Cost Averaging）買入黃金ETF，分散入市風險。

綜合兩者意見，**「平衡配置」**似乎是較穩妥的策略：將資金分為兩部分，一部分用於捕捉金價回調機會，另一部分則等待樓市更明確的見底訊號。

實戰部署：三種散戶策略

策略一：進取型（年輕散戶，無自住需要）

  • 黃金比例： 60%
  • 樓市比例： 40%（等待二手樓價再跌5%至10%才入市）
  • 行動： 每月定額買入黃金ETF（如2840.HK），同時密切留意太古城、黃埔花園等指標屋苑，目標呎價較高位回落20%至25%時出手。

策略二：穩健型（已有自住物業，想分散投資）

  • 黃金比例： 40%
  • 樓市比例： 60%（以收租物業為主，但需確保租金能覆蓋按息）
  • 行動： 趁金價回調，買入實金或金幣作長期持有；樓市方面，只考慮租金回報率高於3.5厘的物業，避免負現金流。

策略三：保守型（即將退休或已退休）

  • 黃金比例： 70%
  • 樓市比例： 30%（僅考慮自住，不作投資）
  • 行動： 將黃金作為核心資產，買入SPDR金ETF或實金，降低整體組合波動；樓市方面，若無自住需要，可考慮賣樓套現，轉投高息定存或債券。

延伸閱讀

散戶派點評：樓市未見底，金市可收集

總括而言，目前香港樓市正處於「高息、高供應、低信心」的困境，按息逼近6厘，即使撤辣亦未能扭轉頹勢。對於散戶而言，現在並非大舉買樓的時機，尤其是需要借貸的投資者，高息環境下風險極高。

相反，金價從高位回落至4,350美元水平，加上環球央行增持、地緣政治風險未散，中長線配置黃金具備吸引力。散戶可考慮以每月定額方式，逐步建立黃金倉位，同時等待樓市更明確的見底訊號——例如按息回落至4厘以下、或二手成交量持續回升。

記住，投資市場永遠不會只有一條路。在「買樓定買金」的抉擇中，平衡配置、分散風險，才是散戶長期致勝之道。

本文章提供的資訊僅供參考，並不構成任何投資建議。投資涉及風險，證券價格可升可跌，投資者應自行評估風險並尋求專業意見。