「銀行回贈大縮水」｜轉按仲有冇着數？ | 拆解2026下半年按揭市場三大趨勢

香港樓市近月吹起淡風，太古城呎價跌穿兩萬元關口，市場觀望氣氛濃厚。不過，對於一眾業主而言，比起樓價上落，更直接的煩惱可能是——按揭續期季節到了，銀行開出的條件，點解差咁遠？

根據市場最新消息，本港銀行體系結餘持續偏低，加上資金成本壓力未消，2026年下半年的按揭市場正經歷一場「無聲的收緊」。多間銀行已將H按封頂息率上調，同時大幅削減現金回贈，令一眾準備轉按或續按的業主大失預算。

按揭市場三大趨勢逐個睇

趨勢一：現金回贈「縮水」成新常態

過去幾年，銀行為了搶佔按揭市場份額，動輒提供貸款額1%至1.5%的現金回贈。以一個600萬元的按揭貸款計算，回贈金額可達6萬至9萬元，足以抵消部分律師費及裝修開支。

然而，踏入2026年下半年，情況已截然不同。多家主流銀行已將現金回贈削減至貸款額的0.2%至0.5%，部分銀行更只向「全新客戶」或「大額貸款」提供優惠。以同樣600萬元貸款計算，回贈金額跌至1.2萬至3萬元，差距顯著。

有銀行界人士透露，由於資金成本高企，銀行對按揭業務的利潤率要求提高，回贈縮減是大勢所趨。預期短期內回贈水平難有明顯反彈。

趨勢二：H按封頂息率上調，實際供款增加

另一項令業主關注的變化，是H按計劃的封頂息率（Cap Rate）上調。過去兩年，主流H按封頂息率為「P-2.25厘」（即實際息率約4.125厘），但近期已有銀行將封頂息率上調至「P-2厘」甚至更高，實際按息升至約4.375厘水平。

以一個500萬元、還款期30年的按揭貸款計算，息率由4.125厘上調至4.375厘，每月供款增加約700元，全期利息支出增加約25萬元。對於手頭現金流緊絀的業主而言，這筆額外開支絕對不容忽視。

趨勢三：轉按誘因大減，業主傾向「留守」原行

過去，業主透過轉按可賺取可觀現金回贈，同時獲得更低息率，因此轉按市場交投活躍。但隨著回贈縮水、新造按息與續按息率差距收窄，轉按的實際效益已大不如前。

按揭中介機構數據顯示，2026年首七個月轉按宗數按年大跌超過四成，反映業主轉按意欲明顯降溫。不少業主選擇接受原銀行的續按方案，以免支付律師費及估價費等轉按成本後，最終「得個桔」。

面對按揭市場的新常態，業主並非完全被動。以下三個實用建議，助你喺續約或轉按時爭取最佳條件：

第一招：貨比三家，留意「隱藏優惠」

即使主流銀行削減回贈，個別中小型銀行或財務機構仍可能提供較優惠條款，以吸引優質客戶。建議業主至少向三至五間銀行查詢報價，並留意是否附設「存款掛鈎按揭」（Mortgage Link）等高息戶口優惠，變相降低實際借貸成本。

第二招：計清罰息期成本

續按或轉按前，務必查閱現有按揭合約的罰息期條款。若罰息期尚未屆滿，提前還款或轉按需支付貸款額1%至2%的罰息，隨時抵銷轉按所得的回贈優惠。一般罰息期為兩至三年，業主應計算清楚「轉按淨效益」是否為正數。

第三招：考慮加按套現的機會成本

部分業主或考慮加按套現，將資金投入其他投資工具。不過，目前股票市場波動加劇（恒生指數單日跌1.18%），港股30日升幅雖有5%，但一週已回吐2%，反映短期市況缺乏方向。胡亂加按投資，風險不容低估。若無明確投資目標，現階段維持原有按揭規模或更為穩妥。

樓市走勢與按揭市場息息相關。目前本港樓價指數持續回調，太古城等指標屋苑呎價已跌穿兩萬元，市場觀望情緒濃厚。與此同時，金價升至每盎司4,462.5美元，30日升幅達11.6%，反映投資者避險需求強勁，資金由風險資產流向黃金等避險工具。

對於有意入市的準買家而言，按揭回贈縮減固然增加置業成本，但樓價回調某程度上抵消了這項影響。以一個500萬元的上車盤計算，若樓價再跌5%，樓價節省25萬元，遠超回贈縮減的損失。因此，關鍵在於判斷樓價是否已見底。

不過，市場人士提醒，美國通脹數據即將公布，若通脹持續高企，聯儲局或需維持高利率更長時間，屆時本港按揭息率可能進一步上調，對樓市構成壓力。準買家應密切留意息口走勢，不宜急於入市。

綜合而言，2026年下半年按揭市場的關鍵詞是「收緊」。銀行削減回贈、上調封頂息率，反映資金成本壓力未消。對於現有業主，若罰息期已過，不妨貨比三家，爭取較佳續按條件；若罰息期未過，留守原行、靜觀其變或許是更明智選擇。

對於準買家，樓價回調提供了一定入市空間，但必須預留足夠緩衝，應對息口可能進一步上升的風險。建議將每月供款佔收入比例控制在四成以內，並預留至少六個月供款額的應急資金，以應對突發情況。

按揭是長達二、三十年的承諾，唔係一場短炒。喺息口走向未明之際，保守部署、量力而為，先係散戶嘅上策。